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ARTICULO 229.- Cosas principales.

Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.

ARTICULO 230.- Cosas accesorias.

Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas.

Su régimen jurídico es el de la cosa principal excepto disposición legal en contrario.

Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.

Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL. TÍTULO III. Bienes. CAPÍTULO 1. Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva. SECCIÓN 1ª. Conceptos).

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1. Introducción*

Los arts. 229 y 230 reproducen lo dispuesto por los arts. 220 y 221 del Proyecto de Código de 1998.

Solo se cambia la palabra “salvo” por “excepto” en el primer párrafo del art. 230.

Ambas normas traen a colación la clasificación de las cosas, a las que divide en: principales y accesorias.

2. Interpretación

2.1. Cosas principales

Las cosas principales son aquellas que “pueden existir por sí mismas”.

El CC trataba esta clasificación en el art. 2327, estableciendo que las cosas principales eran “las que pueden existir para sí mismas y por sí mismas”.

Se advierte cómo el CCyC elimina la expresión “para sí mismas”.

Sin perjuicio de esto, lo esencial de las cosas principales es que poseen independencia en cuanto a su existencia; por ello poseen un régimen jurídico propio.

Por último, señalamos que la cosa principal puede ser mueble o inmueble.

2.2. Cosas accesorias

Ortolán manifiesta que lo accesorio es “el objeto reunido accesoriamente, esto es, como dependiente, como apéndice, como parte sometida a una cosa principal.

Esta palabra, pues, designa la cosa reunida y no el hecho de la reunión”.

Highton y Wierzba definen a las cosas accesorias como aquellas que, no obstante su individualidad, se hallan relacionadas de tal manera con otras, que no es posible concebir su ser, sin la previa existencia de las otras.

Carecen de un régimen propio y autónomo y, en consecuencia, deben seguir el régimen de la cosa principal a la cual se hallan adheridas o de la cual dependen.

De esta forma, el art. 230 CCyC reproduce literalmente al art. 2328 CC, que definía a las cosas accesorias como “aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas”.

A modo de ejemplo, la doctrina y la jurisprudencia han dicho que son cosas accesorias los artefactos sanitarios e instalaciones sanitarias, los medidores de luz y gas, estatuas y espejos, etc.; mientras que no se han considerado como tales los galpones para guardar materiales, techos desmontables, estufas, despensas, letreros luminosos, entre otras.

2.3. El suelo como cosa principal

Vélez había contemplado, en el art. 2331, que “las cosas que natural o artificialmente estén adheridas al suelo, son cosas accesorias del suelo” y, en el art. 2332, que “las cosas que están adheridas a las cosas adherentes al suelo, como a los predios rústicos o urbanos son accesorias a los predios”.

Tales normas eran expresiones del principio “superficie solo cedit”.

En virtud de tal axioma, lo edificado, sembrado y plantado en el suelo son accesorios de él.

Es decir que ambas normas resaltaban el carácter de cosa principal que reviste el suelo en relación a las cosas a él adheridas.

No obstante la claridad que se desprende del sistema, la nueva codificación opta por suprimir ambos artículos, aunque es incuestionable la calidad de cosa principal que, por regla general, reviste el suelo.

2.4. Excepciones al principio “superficie solo cedit”

Quiebran el principio que establece el carácter principal del suelo, respecto de las cosas a él adheridas.

2.4.1. El derecho real de propiedad horizontal

En este primer supuesto, la cosa principal es “la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común” (art. 2039 CCyC).

En cuanto al terreno, “la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad”.

A su vez, el art. 2045 CCyC dispone que “la constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes (...) y no puede realizarse separadamente de estas”.

Es decir que se le atribuye el carácter de accesorio a las cosas y partes comunes, y siendo el terreno cosa común —tal como se desprende del art. 2041, inc. a)— se comprende que este sea accesorio de la unidad funcional.

2.4.2. El derecho real de superficie

En segundo lugar, el derecho real de superficie “otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo, o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración...” (art. 2114 CCyC).

Enseña el profesor Marcelo A. Pepe (en atención al derecho real de superficie forestal, pero en una afirmación aplicable al presente caso), que el derecho real de superficie forestal quiebra el principio de accesión, que es de la esencia de la extensión del dominio privado, siendo ello así porque, con la constitución de este nuevo derecho real, es posible realizar una notoria diferenciación y, a la vez establecer, una clara coexistencia, entre el derecho real de dominio del propietario y el derecho real de superficie del superficiario.

En realidad, técnicamente, el derecho real de superficie forestal provoca la suspensión temporal de los efectos de la accesión, la que, como consecuencia de la extinción del derecho del superficiario, recobra plena eficacia.

2.4.3. Medianería

El art. 2010 CCyC establece que “a menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación.

A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto”.

De esta forma, Gatti observa que el principio superficie solo cedit resulta dejado a un lado, parcialmente, en materia de medianería, pues puede ocurrir que una pared divisoria (separativa o lindera) de dos fundos (pertenecientes a distintos propietarios), sea medianera (común o en condominio), hasta la altura de tres metros, o hasta la altura del edificio más bajo y que, en lo que exceda, sea privativa (de propiedad exclusiva) de uno de los propietarios vecinos.

2.5. Teoría de la accesión

La accesión como género se proyecta en las siguientes materias, que no deben confundirse entre sí: a) cosas accesorias; b) propiedad de los accesorios; y c) la accesión como modo de adquisición del dominio.

La propiedad de los accesorios se vincula con la extensión material del derecho real de dominio.

Así, puede leerse en el primer párrafo del art. 1945: “el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios”, mientras que en el tercer párrafo la norma señala: “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie”.

La accesión también es una forma de adquirir el dominio, tanto de cosas muebles (art. 1958) como inmuebles (arts. 1959 a 1963).

La propiedad de los accesorios no debe confundirse con la accesión como modo de adquisición del dominio.

2.6. Fuentes de la accesoriedad

La accesoriedad de una cosa puede reconocer su origen mediante dos vías: por dependencia; o por adherencia.

Estas fuentes se encuentran contenidas en el cuerpo legal del art. 230 CCyC.

2.6.1. “... aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa de la cual dependen...”

La accesoriedad puede provenir de la dependencia que tenga una cosa respecto de otra, sin que tal dependencia llegue a la adherencia física.

La doctrina señalaba como supuesto de cosa accesoria por su dependencia a otra las cosas muebles afectadas al destino del inmueble, lo que daba lugar a los inmuebles por accesión moral.

Pero, como vimos, esta categoría legal fue desechada de plano por el CCyC que tampoco incluye la noción de “pertenencias”, por lo cual el enunciado queda carente de utilidad.

2.6.2. “... o a la cual están adheridas”

Pueden adherirse físicamente: 1) las cosas muebles a los inmuebles.

Tal adherencia puede ser natural o artificial.

Cuando la adherencia es natural, da como resultado inmuebles por su naturaleza (árboles, plantas, etc.), mientras que la adherencia artificial da lugar a inmuebles por accesión física (materiales para la construcción); 2) las cosas muebles a otras cosas muebles.

La adhesión entre estas puede, o no, provocar la alteración de la sustancia de la cosa; si no se ha modificado la sustancia a raíz de la adhesión, el Código no trae una solución específica para determinar cuál es la cosa principal (como lo hacía el CC en su art. 2333).

No obstante, el juez podría recurrir al criterio finalista que entiende que son cosas principales aquellas “a que las otras no se hubiesen unido sino con el fin de uso, ornato, complemento o conservación" (art. 2333 CC).

Llambías señala como ejemplos, “en los anteojos, las lentes son la cosa principal y la armazón la cosa accesoria (función de uso); en un anillo de brillantes, estos son la cosa principal y el engarce la cosa accesoria (función de complemento); en un cuadro, la tela es principal y el marco accesorio (función de ornato), en una bolsa de palos de golf, estos son lo principal, la bolsa lo accesorio (función de conservación) (...) un galón de oro aunque valga más que el paño a que se ha unido para adornarlo, es accesorio del paño” (nota al art. 2333 CC).

En cambio, existe variación en la sustancia cuando las cosas muebles se han adherido para formar un todo sin poder distinguirse la accesoria de la principal (“las pinturas, esculturas, escritos e impresos”, art. 2335 CC).

Cuando la adhesión entre cosas muebles provoca la alteración de la sustancia, el art. 230 establece que “si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.

Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria”.

Es decir que el Código solo trae reglas en caso de que las cosas muebles adheridas formen un todo, provocando un cambio de sustancia de la cosa.

Para ello, recepta dos reglas: 1) es cosa principal la de mayor valor; y 2) si son del mismo valor, no hay cosa principal ni accesoria.

Ambas pautas se encontraban consagradas en el art. 2334 CC, con la diferencia de que la actual codificación suprime una de las reglas que consideraba como cosa principal a aquella “de mayor volumen”.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.