Artículo 2210 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTÍCULO 2210. Duración de la inscripción
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO XII. Derechos reales de garantía. Capítulo 2. Hipoteca)
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1. Introducción*
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble posibilita su oponibilidad con relación a los terceros interesados de buena fe (art. 1893 CCyC).
Tales efectos, sin embargo, no se conservan “sine die”. es menester, entonces, establecer por cuánto tiempo se conservan.
2. Interpretación
La vigencia de la hipoteca como derecho real, en rigor, queda sujeta a la subsistencia del crédito que la causa.
En este aspecto, ha de verse que —siguiendo la suerte de lo principal (el crédito)— la garantía brindada en seguridad de su cumplimiento, no puede sino carecer de plazo extintivo.
De ahí que, sin perjuicio del interés de terceros que es a lo que la norma apunta, el código no ha previsto la extinción del gravamen sino por vía indirecta, bajo el abrigo de los dispositivos que acuerdan la extinción de las obligaciones.
Por tal motivo, no debe confundirse la cancelación —que hace a la inscripción— con la extinción de la hipoteca —que hace al derecho mismo—, si bien en algunos supuestos la cancelación será una consecuencia de la extinción, como cuando se extingue la obligación principal garantizada con dicho derecho real.
En lo que al texto del precepto refiere, lo regulado no es ni la extinción ni la cancelación de la hipoteca, sino la caducidad del asiento registral respectivo.
Véase en este aspecto que el artículo precisa que la vigencia de la inscripción registral se conservará por 20 años, término que, como se vio, coincide con el que preveían los arts. 3151 y 3197 CC y al que remite el art. 37, inc. a de la ley 17.801 (“caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales (...) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare...”).
El plazo no puede sino computar como inicio, el de la anotación respectiva en el Registro de la Propiedad.
Mediante la rogación que motivó el ingreso a la órbita del registro, quedó conformado el hito temporal desde el que cabe iniciar el término acordado.
Cuando el artículo señala “sin necesidad de solicitud alguna”, se deduce que, pasado el término en el que la anotación se halló vigente, la inscripción queda sin efecto de pleno derecho.
La hipoteca caduca no perjudica a terceros aun cuando el crédito siga vigente.
Debe meritarse, en cambio, que así como las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podían prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado, tal como lo preceptúa el art. 20 de la ley 17.801, una vez vencido aquel término vicenal, la solución respecto de estos sujetos sigue siendo la misma.
Entonces, como el gravamen es accesorio de crédito, es lógico que, si el principal subsiste, sobreviva la garantía pese al fenecimiento de la registración.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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