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ARTÍCULO 2211. Convenciones para la ejecución

Lo previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca reconocidas por leyes especiales.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO XII. Derechos reales de garantía. Capítulo 2. Hipoteca)

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1. Introducción*

En el marco del contrato hipotecario, las partes pueden convenir la regulación de determinados aspectos de su relación e incluso de la ejecución a que se expone el deudor en el caso de no cumplir con la obligación a su cargo.

La presente disposición viene a legitimar tales pactos, los que, por tanto, deberán ser admitidos en la medida, claro está, que no se lesionen los principios fundantes de la intervención de la jurisdicción.

Agréguese a lo expuesto, le previsión contenida en el art. 2198 CCyC, en cuya virtud es nula toda cláusula que permita al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.

Por tal motivo, los aspectos a los que este artículo refiere, deben reconocer su ámbito de aplicación, exclusivamente en lo concerniente a la ejecución del crédito, sin que por esa vía se intente —en solución análoga a la prohibida— alcanzar igual resultado.

2. Interpretación

Un acercamiento a la cuestión permite considerar regulaciones como la que dimana de la ley 24.441.

Ella permite la ejecución de la hipoteca de manera extrajudicial (art. 52 y ss.), lo que ha sido autorizado, en tanto se cumplan dos presupuestos.

A saber:

i) la intimación extrajudicial al deudor denunciando su mora y concediéndole un plazo suplementario para atender de manera completa el crédito; y

ii) la intervención jurisdiccional que agotando el contradictorio entre las partes, comprueba la exigibilidad del crédito y la ausencia de defensas de parte del deudor.

Este procedimiento tiene lugar en las hipotecas en las cuales se hayan emitido letras hipotecarias con la constancia prevista en el art. 45, y todas aquellas en que se hubiere convenido expresamente someterse a las disposiciones del Título V de la referida ley.

Fuera de este caso, las partes pueden libremente convenir el modo en que habrá de llevarse a cabo la ejecución de sus intereses, y en ese aspecto, la ley procesal solo adquiere el carácter de norma supletoria.

Es usual la existencia de pactos sobre aspectos (tales como la desocupación del bien gravado, la base del remate en caso de subasta judicial o extrajudicial, la conservación por el acreedor del título de propiedad del inmueble gravado con hipoteca, entre otras, entendiéndose que si las partes guardan silencio sobre el particular) adscriben al régimen procesal imperante que contiene normas análogas con la debida intervención del magistrado.

La ley 22.232 prescribía en favor del Banco Hipotecario Nacional la facultad de promover sin forma alguna de juicio la venta del inmueble hipotecado en su favor.

Más tarde, con la ley 24.855 (art. 15) ha sido autorizada la privatización del Banco Hipotecario Nacional, quedando transformado en el Banco Hipotecario Nacional S.A. (art. 16).

Esta última normativa mantuvo asimismo las facultades y privilegios contenidos en el transcripto arts. 34 y 37 del decreto 540/1993 (art. 28).

De modo que, la preferencia de la institución oficial —u hoy, su continuadora, el Banco Hipotecario S.A.—, estriba en hacer rematar ella misma la unidad, por el procedimiento extrajudicial que la normativa arriba señalada autoriza.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.