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ARTÍCULO 2048. Gastos y contribuciones

Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Remisiones: ver comentario a los arts. 2046 y 2049 CCyC.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 2. Facultades y obligaciones de los propietarios)

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1. Introducción*

Como norma general, el reparto de los gastos comunes se realizará conforme a la cuota de participación que cada unidad funcional tiene asignada en el título constitutivo de la propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Gastos y contribuciones

El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de los elementos comunes es independiente del régimen de ocupación en que se encuentre el inmueble.

El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para todos los propietarios.

El primer párrafo de la norma en examen se refiere a la obligación del propietario de asumir los gastos referidos a la conservación y mantenimiento de su propia unidad funcional, por lo que cabe remitirse al comentario realizado al art. 2046 CCyC.

2.2. ¿Qué son las expensas comunes u ordinarias?

En el derecho real de propiedad horizontal, los propietarios y los poseedores por cualquier título están obligados al pago de las expensas, en proporción al valor de sus unidades funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a solventar los gastos que demanden la administración, conservación y reparación de las partes comunes.

Dicha contribución económica la ley la denomina “expensas comunes ordinarias”.

Dichas expensas son recaudadas por el administrador del consorcio a los efectos de hacer frente a los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente, son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, consideramos que se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad, personal de mantenimiento de piletas, play rooms, quinchos, etc.), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc.

Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro.

Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador tal como surge del art. 2067, inc. h, CCyC (seguros contra incendios, responsabilidad civil y otros riesgos).

2.3. ¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El art. 2048, párr. 4, CCyC hace referencia a las “expensas comunes extraordinarias”, es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expensas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya además por quien las dispone.

Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes.

También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio.

2.4. Importancia del pago de las expensas

El pago de las expensas, en el ámbito del derecho real de propiedad horizontal es de fundamental importancia dado que hace al normal funcionamiento del consorcio.

La importancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto de los términos del art. 2049 CCyC, a cuyo comentario cabe remitirse.

El derecho real de propiedad horizontal crea, entre los consorcistas, un régimen especial de comunidad, con mira al beneficio común en cuya esencia está la imposición, a los miembros que lo integran, tanto de ciertas restricciones y límites al dominio como de determinadas cargas, especialmente la de contribuir a las expensas cuyo acatamiento es condición necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema , al punto que la ley ha previsto un régimen o una vía excepcional para su percepción.

2.5. Certificado de deuda

La parte final del artículo en examen dispone que:

“El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”, que es similar a lo dispuesto en el art. 524 CPCCN, que le otorga a la constancia de deuda expedida por el administrador el carácter de título ejecutivo, razón por la cual el consorcio se encuentra legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.

Si bien los mencionados artículos son compatibles entre sí, no se puede dejar de mencionar que el art. 2048 CCyC establece un requisito que la norma procesal no contempla, es decir “el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si éste existe”.

Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual, al momento de iniciar la acción ejecutiva, deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el consejo de propietarios que por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo; art. 2044 CCyC) y además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de la expensas impagas (art. 2064, inc. b, CCyC).

La aprobación que exige la ley por parte del consejo de administración deberá instrumentarse por escrito mediante un “acta de aprobación” expedida y suscripta por los miembros que integran el mencionado consejo, instrumento que deberá ser acompañado con el certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título ejecutivo.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.