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ARTÍCULO 2047. Prohibiciones

Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 2. Facultades y obligaciones de los propietarios)

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1. Introducción*

Al igual que lo previsto en el art. 6° de la ley 13.512, la norma en examen enumera las prohibiciones dirigidas a los propietarios y/o ocupantes de las unidades funcionales, ello a fin de evitar conflictos en la vida comunitaria del régimen consorcial como asimismo de no poner en riesgo la seguridad del edificio.

2. Interpretación

2.1. Prohibiciones

El CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512, pero en cuanto a la legitimación pasiva tiene un alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza entre otros a los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor legítimo (usufructuario, usuario).

Por lo pronto, conviene destacar que las restricciones y límites al dominio establecidas —legales o convencionales—, desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas toda vez que su cumplimiento está destinado a resguardar la armónicaconvivencia evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los derechos del resto de los copropietarios.

2.2. Destino

Es clara la norma cuando prohíbe a los propietarios u ocupantes de cada piso destinarlos a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración.

La determinación de las unidades funcionales en cuanto a su destino (vivienda, uso comercial, oficinas, cocheras) en el reglamento de propiedad horizontal es una cláusula estatutaria, la que requiere para ser reformadas el voto unánime de todos los copropietarios.

El art. 2047 CCyC, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a cada copropietario de la unidad funcional, está aludiendo, en verdad, a las restricciones y los límites del derecho exclusivo que cada copropietario tiene, no pudiendo tales restricciones y límites llegar a desnaturalizar el derecho de cada consorcista.

Ello significa que “las reglas de convivencia estrechas que impone a los copropietarios el régimen de propiedad horizontal inciden en que la tolerancia que se deben los consorcistas es más exhaustiva que la que se da en el derecho real de dominio del Código Civil.

El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una convivencia normal y regular, motivo por el cual se profundizan las exigencias en cuanto a las prohibiciones y restricciones que se imponen a los copropietarios”.

2.3. Prohibición de realizar actividades

Contrarias a la moral y buenas costumbresla norma determina la prohibición de realizar todas aquellas actividades que atenten contra la moral y las buenas costumbres, o que contraríen lo establecido por el reglamento de copropiedad y administración.

Esta regla es una aplicación de los principios generales del derecho.

A tal fin, se debe entender que la “moral” va a estar determinada por las mismas convicciones que los copropietarios tengan y que la habrán de plasmar en el estatuto que regirá su vida en comunidad.

Las “buenas costumbres” serán las actividades que no afecten el decoro y buen orden que debe reinar en las relaciones de vecindario y el respeto recíproco por la sensibilidad y delicadeza comunes.

2.4. Actos que exceden la normal tolerancia

El art. 2047, inc. b, CCyC proscribe la realización de toda actividad que pueda afectar la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble, y refiere a modo de ejemplo la perturbación con ruidos.

De esta manera, está estableciendo una regla de convivencia a través de la imposición de una restricción o límite al dominio.

“Si bien este concepto ‘tranquilidad’ que refiere la ley subjetiva, dependerá para su configuración de las convicciones de los consorcistas, quienes establecerán cuál es el límite de la misma. Por ejemplo, mientras que algunos determinarán que no se puede hacer ruidos los días de semana entre las 12:00 y 15:00 horas, otros impondrán como prohibición el no hacerlos desde las 11:30 hasta las 17:00”.

El no afectar la tranquilidad —como la prohibición de hacer ruidos molestos— es una limitación que guarda su correlato con el art. 2618 CC en cuanto dispone que “las molestias se ocasionen en inmuebles vecinos no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuentas las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas”.

Finalmente, a la prohibición del art. 6°, inc. b, ley 13.512 habría que agregar que, en realidad, su objetivo lo constituye el intentar mantener una convivencia consorcial armónica y pacífica, a pesar de las restricciones impuestas al uso de los sectores comunes y de las unidades funcionales conforme al destino estipulado en el reglamento de copropiedad y administración.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.