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ARTICULO 1666. Definición

Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

Remisiones: ver comentario al art. 1669 CCyC

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO TERCERO. Derechos Personales. TITULO IV. Contratos en particular. CAPÍTULO 30. Contrato de fideicomiso. Sección 1ª Disposiciones generales)

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1. Introducción*

El Código Civil y Comercial retoma la definición prevista por el art. 1° de la ley 24.441. Ubica al fideicomiso entre los contratos en particular, enunciando sucintamente las obligaciones y derechos medulares que le corresponden a cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato. Esta definición ha sido reformulada, de acuerdo a las críticas que recibiera aquella por parte de la doctrina.

2. Interpretación

2.1. Concepto de fideicomiso

Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de efectuarla— de los bienes que sean objeto de la prestación al fiduciario para que este los administre, de acuerdo a las pautas establecidas por el fiduciante, a favor del beneficiario. Esta transferencia, si bien se considera gratuita, tiene como base el interés en el cumplimiento del encargo al que se obliga el fiduciario.

El fideicomiso tiene una estructura que le ha permitido adaptarse a diversas finalidades (como garantía, inversión, ahorro, administración), lo que ha favorecido su utilización cada vez más extendida. Aunque, por los mismos motivos, ha sido objeto de uso con fines fraudulentos, como puede ser en perjuicio de los acreedores o para la evasión impositiva.

Esta flexibilidad ha sido aprovechada también para fideicomisos públicos, como el previsto por las leyes 26.167, 25.798 y 25.908, de refinanciación hipotecaria, —cuya validez fue confirmada por la CSJN—, como así también los normados por la ley 25.284, de salvataje de entidades deportivas.

2.2. El fideicomiso inmobiliario como supuesto de gran difusión

Una de las utilizaciones cada vez más común de este contrato se encuentra en el mercado inmobiliario, donde resulta una herramienta de financiación de proyectos de toda índole.

Si bien no se encuentra regulado por separado, esta operación de canalización de capitales en proyectos de vivienda posee características particulares que vale la pena destacar.

En estos casos, por lo general, habrá identidad entre los fiduciantes, los beneficiarios y los fideicomisarios, quienes revisten el carácter de aportantes, así como también serán quienes reciban los beneficios del fideicomiso, sea en forma de unidades construidas o el producto de su venta.

En estas estructuras contractuales puede haber dos tipos de fiduciantes:

a) Aquellos originarios, quienes además de incorporar bienes, serán quienes fijen las pautas de actuación al fiduciario; y

b) Los fiduciantes posteriores, quienes adhieren al contrato ya otorgado y tienen, en consecuencia, menos injerencia en la dirección del proyecto.

A estos últimos les resultará aplicable, en lo pertinente, la normativa relativa a contratos de consumo prevista en el libro III, Título III.

Además de las partes descriptas en el artículo, suele aparecer la figura del desarrollador (también denominado developer), que será la empresa o persona física que organizará el negocio, que podrá o no revestir el carácter de fiduciario, y quien obtendrá un rédito por su actividad.

En este supuesto particular, a los fines de la resolución de los conflictos que puedan suscitarse durante ejecución del contrato, se deberá interpretar que las partes se han vinculado a través de una verdadera relación contractual asociativa, aun cuando no haya una vinculación societaria en los términos de la ley 19.550.

2.3. Características del contrato

Resulta evidente el carácter bilateral de este contrato, atento a la existencia de obligaciones tanto en cabeza del fiduciante (la de entregar los bienes), como del fiduciario (la ejercer la propiedad en beneficio del beneficiario y entregar los bienes al finalizar el contrato, art. 966 CCyC).

Si bien la transferencia efectuada por el fiduciante a favor del fiduciario, se entiende gratuita, esto no lleva a clasificar el contrato como tal. el fideicomiso será un contrato gratuito cuando se pacte que el fiduciario no recibirá una retribución por su actividad, y será oneroso si esta contraprestación existe, aún cuando no esté determinada en el contrato, ya que podrá ser fijada consensual o judicialmente con posterioridad (art. 967 CCyC).

Respecto del carácter formal del contrato de fideicomiso (art. 969 CCyC), se remite al lector al comentario del art. 1669 CCyC.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.