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ARTICULO 1352. Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión

Concluido el contrato, la comisión se debe aunque:
a) El contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla;
b) El contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto;
c) El corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.

ARTICULO 1353. Supuestos específicos en los que la comisión no se debe

La comisión no se debe si el contrato:
a) Está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple;
b) Se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor.

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO TERCERO. Derechos Personales. TITULO IV. Contratos en particular. CAPÍTULO 10 Corretaje)

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1. Introducción*

El ccyc establece en qué casos el corredor tiene derecho a percibir una retribución por su labor y en qué casos carece de él. Algunas de las pautas fijadas son las que estaban previstas en los derogados arts. 37 y 38 de la ley 20.266.

2. Interpretación

Las pautas de estos artículos rigen para el caso de que las partes no hayan estipulado algo diferente, ya que en esta cuestión prima la libertad contractual (art. 958 ccyc).

2.1. Supuestos de obligación de pagar comisión

El art. 1352 ccyc establece en qué casos el corredor tiene derecho a reclamar la comisión por haber logrado la celebración del negocio mediado:

a) En caso de contrato sujeto a condición resolutoria. La ley entiende que el corredor tiene derecho a una retribución, aunque la condición no se cumpla. Este supuesto no estaba previsto en la legislación anterior.

b) En caso de que el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto. La normativa anterior no preveía estos supuestos. Esta estipulación protege al corredor a fin de que pueda perseguir una retribución en caso de que, a pesar de haber cumplido eficazmente su labor y logrado acercar a las partes, las vicisitudes que afectan el acuerdo lo lleven a su fin.

c) En caso de que el corredor no llegue a mediar hasta el momento de la conclusión del contrato, igualmente tendrá derecho a la comisión si inicia la negociación y no la puede continuar porque el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.

Se protege al corredor de la mala fe del comitente que quiere evitar el pago aprovechándose de las tareas realizadas por aquel y que le fueron de utilidad. una regla similar estaba prevista en el derogado art. 37, inc. a, de la ley 20.266.

2.2. Supuestos en que la comisión no se debe

a) En caso de que el contrato esté sometido a condición suspensiva y este no se cumple.

En este caso, la existencia misma del negocio mediado depende de una condición:
El contrato no estará concluido hasta que aquella no se cumpla. Por ese motivo, hasta que no se produzca el hecho futuro e incierto, la ley no habilita el pago de la comisión.

b) En caso de que el contrato se anule por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor, este no tendrá derecho a percibir comisión.

Este artículo se vincula con el art. 1347 ccyc —en especial, con los incs. A, B y C—, en tanto prevé obligaciones que debe cumplir el corredor para que el negocio mediado sea válido. Asimismo, establece que el corredor no podrá reclamar su paga en caso de que el contrato se anule por ilicitud del objeto. Por lo tanto, el corredor deberá tomar los recaudos a fin de verificar tanto la representación y capacidad de las partes como que el objeto no sea prohibido (art. 1004 ccyc), y ponderar cualquier otra circunstancia que sea de su conocimiento y pueda llevar a la anulación del contrato.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.