Artículo 2206 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTÍCULO 2206. Legitimación
Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO XII. Derechos reales de garantía. Capítulo 2. Hipoteca)
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1. Introducción*
La norma menciona algunas de las personas legitimados para constituir hipoteca.
Como se recordará, la legitimación supone la aptitud para la disposición sobre un derecho de propiedad propio y nada tiene en común con la capacidad que es la exigida para realizar determinados actos jurídicos.
2. Interpretación
Si bien desde el punto de vista metodológico no deja de ser positiva la enunciación que contiene la norma, la respuesta a quiénes son las personas legitimadas para constituir el derecho real de hipoteca resulta de la regulación específica de los demás derechos reales, en particular, de las facultades que se conceden a sus titulares.
Antes que entonces el dueño, no solo el titular del dominio perfecto (art. 1941 CCyC); el condómino, en los términos precisados en el art. 2207 CCyC; el propietario horizontal (art. 2045 CCyC); el titular de un conjunto inmobiliario (arts. 2075 y 2045 CCyC); y el superficiario (art. 2120 CCyC), se encuentran legitimados para constituir hipoteca.
En cuanto a la constitución por quien fuere titular de un dominio revocable o fiduciario, cabe recordar que ella es válida, sin perjuicio de quedar sujeto a las consecuencias de la extinción de los mismos.
No sorprende la mención que se hace de tales sujetos, pues el crédito del cual el acreedor hipotecario es también titular, le confiere —en caso de incumplimiento— la facultad de proceder a la venta del objeto sobre el cual recae, y esa facultad de enajenación solo puede ser cedida por quien inviste aquella calidad.
Una cuestión que no debe dejar de ser meritada es que, al momento de constituirse el gravamen hipotecario, la propiedad debe ser de aquel que lo afecta.
De lo contrario no se encontraría verificada la legitimación que requiere el artículo.
Aun así, puede agregarse, con la innovación que recibiera el instituto de la convalidación (art. 1885 CCyC), podría ocurrir que el gravamen constituido por quien no era titular del derecho real, quedara como constituido al adquirirlo posteriormente.
Anotamos, en este punto, que —por la sola condición de acreedor— el hipotecario se encuentra facultado a embargar cualquier bien del deudor, pues es con causa en el crédito incumplido que tiene derecho a solicitar tal medida.
Lo usual, sin embargo, es que se enderece la acción contra el bien gravado, lo que así se estima correcto si se pretende la ejecución con las ventajas que concede este derecho real por el montante privilegiado que significa.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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