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La entrada en vigencia, a partir 1º de agosto de 2015, del Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, ha introducido algunas modificaciones en el tema de los alquileres.

En cuanto a los los plazos mínimos de contratación: ahora tanto los alquileres residenciales como los comerciales tienen un mínimo de 2 años de contratación (antes, en los comerciales el plazo mínimo era de 2 años). Estos plazos mínimos están puestos a favor del locatario (inquilino). Lo cual significa que el inquilino tiene derecho a terminar el contrato antes del plazo - sujeto a ciertas condiciones -, pero es el locador - normalmente el propietario - el que no puede alquilar por menos tiempos que el fijado por la ley.

También se modificó el plazo máximo, ya que antes era de 10 años para todos los destinos y ahora será de 20 años para viviendas y de 50 años para el resto de los casos.

Tampoco se requiere - como antes - que el inquilino notifique su voluntad de abandonar la propiedad con 60 días de anticipación.

Además, está totalmente prohibido “requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

Para empezar a desarrollar el tema, aclaramos que se denomina locador, al propietario de la cosa y locatario al que toma el arrendamiento.

¿Cuándo hay contrato de locación o alquiler?

Según el art. 1187 CCy C “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.”

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.

Continuador de la locación

Si la cosa locada es inmueble, destinado a vivienda, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento.

El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

Destino de la cosa locada

El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

Proteccion de incapaces

Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Vivienda como destino de la locación

En este caso, el locador no podrá requeir del locatario:

- El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

- Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

- El pago de valor llave o equivalentes.

Plazos máximos de la locación de inmuebles

El tiempo de la locación, no puede exceder de 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos (comerciales, etc).

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de estos máximos

Plazo mínimo de la locación de inmueble

El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso se considera celebrado por el plazo mínimo legal de 2 años.

Excepciones al plazo mínimo legal

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles destinados a:

- Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular.

- Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.

Si el plazo del contrato supera los 3 meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

- Guarda de cosas.

- Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

- Contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Obligaciones del locador

- Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. En estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.

- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

Imposibilidad de uso o goce de la cosa.

Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para lo convenido, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Pérdida de luminosidad del inmueble

La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato,excepto que medie dolo del locador.

Obligaciones del locatario

- Prohibición de variar el destino.
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

- Conservar la cosa en buen estado. Destrucción.
El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.

- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones.
Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

- Pagar el canon convenido.
El canon se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida en el contrato por el locatario.

Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

- Pagar cargas y contribuciones por la actividad.
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

- Restituir la cosa.
El locatario, al concluir el contrato, debe restituir
al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Mejoras

El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

La realización de mejoras prohibidas en el art. 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias,pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias.
El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo

- Si acordó que quede en beneficio de la cosa.

- Si de la separación se sigue daño para ella.

- La separación no le ocasiona provecho alguno.
El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Cesion y sublocación

El locatario sólo puede ceder su posición contractual, notificando a la otra parte de tal contratación.

La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa.

Sublocación

El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario.

Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado.

El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Relaciones entre sublocador y sublocatario

Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo.

Está implícita la cláusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Acciones directas del locador.

El locador tiene acción directa contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario.

También puede exigir de éste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo.

Extinción de la locación

Son modos especiales de extinción de la locación:

- El cumplimiento del plazo convenido

- La resolución anticipada

Continuación de la locación concluida.

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia de la cosa, hay continuación de la locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

Resolución imputable al locatario.

El locador puede resolver el contrato:

- Por cambio de destino o uso irregular.

- Por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono.

- Por falta de pago durante dos períodos consecutivos.

Resolución imputable al locador.

El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

- La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

- La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

Resolución anticipada.

El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

- Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abona al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

- En los casos del art. 1199 (embajadas, etc) debiendo abonar al locador el equivalente a 2 meses de alquiler.

Efectos de la extinción

- Intimación de pago.
Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

- Desalojo.
Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

- Caducidad de la fianza o garantía. Renovación.
Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, (sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador), del contrato de locación original.

- Facultad de retención.

El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca.

Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

Normativa aplicable

- Ley Nacional Nº 26.994.

- Decreto Ley 1795/2014.