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Si los copropietarios de un edificio situado en la Ciudad de Buenos Aires, se encuentran insatisfechos por la actuación del Administrador y se reúnen ciertas mayorías, pueden proceder a su remoción. Aquí te explicamos cómo.

La remoción del Administrador puede ser:

Sin expresión de causa

Si bien no es necesario invocar una causa, se recomienda la expresión de una causa para prevenir futuros (eventuales) inconvenientes, como consecuencia de la actuación del administrador.

Con Expresión de Causa

Algunos ejemplos de causas de remoción pueden ser:

- Exceso en sus funciones.

- Falta de rendición de cuentas.

- Negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones.

Por lo general, los consorcistas acuerdan con el Adminitrador su retiro y éste convoca a una Asamblea para tratar el tema de su remoción y posterior renuncia.

Siempre debe practicar una rendición de cuentas de su gestión y al Consorcio la debe aprobar y posteriormente, el Administrador, entregar la documentación que se encuentre en su poder.

Mayoría necesaria para la remoción

En el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, reunidos los copropietarios en Asamblea, ya sea ordinaria o extraordinaria, se requiere la decisión de las 2/3 de los propietarios presentes en dicha Asamblea para proceder a la remoción.

Tipos de Asambleas

La remoción debe concretarse mediante una Asamblea de Propietarios. Existen básicamente tres tipos de asambleas:

- Asamblea General Extraordinaria: Pueden convocarse en cualquier momento a fin de tratar temas urgentes o ante el pedido de una cantidad de consorcistas.

- Asamblea Anual Ordinaria: Se convoca una vez al año en la fecha que pacta el Reglamento o a continuación del cierre del ejercicio anual.

Finalidad de la Asamblea Anual Ordinaria

Por lo general, el Orden del Día contiene:

a) Rendición de cuentas del Administrador del período que finaliza.

b) Cierre del ejercicio.

c) Previsiones y Presupuestos para el ejercicio que se inicia.

- Asamblea Judicial: Es de carácter excepcional. Puede convocarse en caso de haber fracasado otras Asambleas citadas ya sean Ordinarias o Extraordinarias, por falta de quórum o porque el administrador se niega a convocarla o por falta de mayorías para resolver ciertos temas. La preside el Juez y para convocarla se tienen en cuenta la importancia y urgencia del tema.

Características

a) Se cita a los propietarios mediante cédula judicial.

b) Los propietarios deliberarán y resolverán la cuestión; sobre el Orden del Día propuesto.

c) Se debe acreditar el carácter de propietario con exhibición de escritura.

Importancia de la Asamblea Judicial

Esta asamblea se realizará sea cual sea el número de consorcistas presentes y a falta de mayorías es la presencia del Juez la que la suple. Todo lo que se resuelva en esa Asamblea será vinculante para todos los copropietarios, se encuentren o no presentes en esta asamblea

Consecuencias de la rendición de cuentas

- Aprobación: los consorcistas aprueban la rendición final de cuentas presentada por el Administrador saliente.

- Desaprobación: El administrador en ese caso, puede demandar judicialmente al consorcio para alcanzar la aprobación y si hubiere un saldo a su favor, cobrarlo.

- Ausencia de rendición: si el administrador no presentare la rendición final, el consorcio puede solicitarla judicialmente y pedir la entrega de documentación que estuviere en su poder.

Obligaciones del Administrador

En el ejercicio de sus funciones, los Administradores de Consorcio deben:

- Ejecutar las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios.

- Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad de la estructura del edificio.

- Asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal dependiente del Consorcio y terceros.

- Llevar en debida forma, los libros del Consorcio.

- Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los Copropietarios.

- Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.

- Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria.

- Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios.

- Permitir que su gestión sea auditada, si la Asamblea s Ordinaria o Extraordinaria lo decidiera.

- Convocar a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias.

- En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.

- Confeccionar recibos de pagos de expensas con todas las especificaciones ordenadas por la normativa.

- En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador debe depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

Duración del Administrador en su cargo

El administrador, salvo estipulación del Reglamento de Copropiedad, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes.

Los 2/3 del total del Consorcio (según figura en la mayoría de los reglamentos) se aplicará sólo para los casos de revocación y/o remoción antes de vencido el año de gestión.

Consultas y/o denuncias por desempeño de la función de Administrador

Se realizan en el Registro Público de Administradores

- Personalmente en Avda. Patricias Argentinas 277, PB, (entrada por Ramos Mejía 880) Ciudad de Buenos Aires de lunes a viernes de 10 a 14 hs.

- Por correo electrónico registroconsorcios@buenosaires.gov.ar .

- Telefónicamente llamando al 4958-6504, o al 147

Normas aplicables

- Ley Nacional Nº 13.512

- Ley CABA Nº 941

- Decreto Nº 551/010 (reglamentación de la Ley CABA Nº 941)