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ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables.

Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL. TÍTUL OIV. Hecos y actos jurídicos. CAPÍTULO 9. Ineficacia de los actos jurídicos. SECCIÓN 4ª. Efectos de la nulidad)

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1. Introducción*

El efecto principal de la nulidad es volver las cosas al estado anterior al acto declarado nulo y, en consecuencia, las partes habrán de restituirse lo que mutuamente se entregaron en miras al acto viciado.

En este punto el CCyC no innova con relación al CC que, por conducto de la ley 17.711, introdujo la teoría de la apariencia del acto, aunque se amplía su ámbito de aplicación.

Por tanto, quedan exceptuados de la obligación de restituir y a resguardo de la acción de reivindicación, los terceros subadquirentes de buena fe y a título oneroso de bienes inmuebles o de muebles registrables.

La referida excepción no se aplica a los actos a título gratuito, con prescindencia de la buena o mala fe del subadquirente ni a los actos realizados sin la intervención del titular del derecho.

Este último supuesto es el que se conoce tradicionalmente como enajenación a non domino.

2. Interpretación

La disposición transcripta establece, en primer lugar, cuál es el principio general al que cabe atenerse cuando un acto es nulo y las partes se han entregado cosas, bienes o precios.

Sigue al respecto el principio general de la restitución que establece el art. 390 CCyC, aunque establece una importante salvedad, con fundamento en la protección de los terceros titulares de derechos adquiridos de buena fe y a título oneroso.

Es lo que la doctrina denomina “buena fe sublegitimante”, o protección de la apariencia jurídica.

Por cierto, la parte final de la norma excluye la posibilidad de invocar la buena fe sublegitimante en aquellos supuestos en que el acto se ha realizado sin intervención del titular.

Durante la vigencia del Código Civil, un sector de la doctrina afirmaba que la venta por parte de quien no es el propietario de la cosa —por ejemplo por sustitución de identidad del verdadero propietario, falsificación de firma o de documentos, entre otros supuestos— era inexistente y, por tanto, sustraía el supuesto de la aplicación del art. 1051 CC.

En tales condiciones, el propietario original tenía a su disposición la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble, aún frente a terceros de buena fe y a título oneroso.

Para otros autores, se trataba de un acto inoponible para el titular del bien.

Solo un sector minoritario sostenía que las enajenaciones a non domino se encontraban alcanzadas por la segunda parte del art. 1051 CC.

El CCyC no adopta la inexistencia como categoría de ineficacia distinta de la nulidad, pero establece un principio importante al excluir a las ventas a non domino de la aplicación de la doctrina de la apariencia.

De este modo se suministra una solución armónica con el resto del articulado.

La protección del artículo no se concede a la otra parte del acto —quien siempre está obligada a restituir— sino a terceros de buena fe y a título oneroso.

La buena fe del tercer adquirente puede ser entendida de distintas maneras.

Un sector de opinión puede considerar que es suficiente con que el adquirente haya confiado en las constancias de los registros para ser considerado como adquirente de buena fe.

Este criteri se enuncia como “buena fe registral”.

Para otros, en cambio, no basta con las constancias registrales sino que es preciso que el tercero adquirente haya tomado los recaudos para asegurarse que la realidad extra registral coincide con la registrada.

Por tal razón, en materia de adquisición de inmuebles, solamente se considera que el subadquirente es de buena fe si realizó un estudio de títulos que no reflejaba ninguna anomalía en la cadena de dominio.

La norma no precisa si el principio de la apariencia se aplica exclusivamente a los casos de nulidad relativa o si también le cabe a los de nulidad absoluta.

Queda en pie la discusión de la doctrina sobre el punto.

En tanto el texto legal no hace ninguna excepción —como ocurre, expresamente, en el caso de venta por quien no es el titular de la cosa (art. 392 in fine, CCyC)—, cabe entender que la protección del adquirente de buena fe y a título oneroso es tan intensa que no lo priva de tutela cuando el acto antecedente es de nulidad absoluta.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.