Artículo 248 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTICULO 248.-
La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL. TÍTULO III. Bienes. CAPÍTULO 3. Vivienda).
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1. Introducción*
La incorporación de la subrogación real al instituto de la protección de la vivienda configura un gran avance respecto de su antecesor, el bien de familia.
Aquel régimen, al no contemplar la posibilidad de la subrogación real, dejaba sin respuesta situaciones tales como destrucción o incendio de la vivienda afectada cuando tales hechos acarreaban el pago del seguro, la expropiación del inmueble o tan solo la sustitución del inmueble por otro.
El Proyecto de Código de 1998 ya preveía la figura en su art. 238.
Del cotejo de ambas normas se desprende:
1) un cambio gramatical, pasando de una conjunción disyuntiva “o” a una conjunción propia “y”; de esta manera, la norma proyectada de 1998 establecía que la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada “o” a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización, mientras que la actual norma dispone que la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada “y” a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización;
2) por otra parte, el art. 248 extiende la subrogación real al importe percibido por el titular en concepto de “precio”.
2. Interpretación
2.1. Concepto y naturaleza jurídica
Bonnecase ha definido a la subrogación real como una institución jurídica, esencialmente relativa a un patrimonio considerado, en un momento dado de su existencia, en sus elementos concretos e individualizados; su función consiste, para el caso de enajenarse o de perderse uno de esos elementos, en trasladar, salvo los intereses de los terceros, de pleno derecho sobre el bien individualizado, adquirido en reemplazo, los derechos que grababan el bien salido del patrimonio.
En otra definición, Roca Sastre sostiene que es aquella figura en virtud de la cual la situación jurídica que en cierto respecto califica o afecta a una cosa determinada pasa a calificar o afectar en igual sentido a la otra cosa que haya reemplazado o sustituido a aquella cuando la misma ha sido objeto de una enajenación o perdida.
En cuanto a su naturaleza jurídica, el profesor ha señalado que la subrogación real es el fenómeno de persistencia de una situación jurídica, a pesar del cambio o mutación o transformación de la cosa originariamente afectada, proyectándose intacta la situación jurídica sobre el elemento primordial que ha sustituido al elemento reemplazado o cambiado.
2.2. Aspecto social de la subrogación real
Una de las proyecciones del nuevo paradigma sobre protección de la vivienda es, sin duda, la previsión legal de la subrogación real.
Esta última prioriza a la persona del beneficiario por sobre la figura del acreedor, conservando la protección del nuevo inmueble, de la indemnización o del precio por sobre el derecho crediticio.
En este sentido, autores como Flah y Aguilar han sostenido que la inclusión de la subrogación real no solo tiene significación para el constituyente sino que afecta al resto de la familia en caso de existir más de un beneficiario, que independientemente de la titularidad del derecho, tiene un derecho a la vivienda de base constitucional que se vería avasallado, de no permitirse la subrogación real.
Además, priorizar el interés de los acreedores por sobre la protección de la vivienda constituiría una solución disvaliosa y atentatoria del espíritu del CCyC fundado en principios constitucionales.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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