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ARTÍCULO 2203. Efectos de la subasta

Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO XII. Derechos reales de garantía. Capítulo 1. Disposiciones comunes)

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1. Introducción*

Por efecto de la subasta pública, los derechos reales de garantía se extinguen.

Tratase de la consecuencia de la liquidación de los créditos de los acreedores que, por imperativo legal, fueron citados al juicio en el que tuvo lugar el remate.

2. Interpretación

La subasta judicial, ante todo, es un acto procesal que participa de un procedimiento que concluye con la realización de un bien previamente embargado y con la puesta en posesión física y documentada en favor del adquirente.

Sin el embargo, la subasta extrajudicial requiere, en los procedimientos prescriptos por la ley 24.441 y en el de prenda con registro, la intervención judicial para habilitar la vía.

En ambos casos, la actividad ejecutoria desplegada es onsecuencia de la actuación compleja del órgano jurisdiccional, siempre presente antes y después del acto.

El procedimiento conlleva un régimen de comunicación a terceros y publicidad específica que, ante la insuficiencia de fondos para satisfacer el crédito de la comunidad de acreedores, exige la distribución de ellos según los privilegios y preferencia de cada uno.

Esta última cuestión, pone en evidencia que el primer objetivo que tiene la realización en subasta —en cuanto al interés de terceros refiere— es el de garantizar la intervención de todos aquellos que tengan un derecho sobre el bien, entre los que cabe reconocer a los acreedores con garantías reales entre ellos.

Por otra parte —en cuanto a la posibilidad de cobro de sus respectivas acreencias— a la ley no le interesa su efectiva percepción, sino más bien existe posibilidad de que ello acontezca.

En otras palabras, el régimen solo contempla la citación, dejando en cabeza de cada interesado el desarrollo de la actividad procesal pertinente para hacerse de su crédito.

Corolario de ello puede señalarse que, con causa en el artículo que comentamos, la normativa procesal prevé la convocatoria de todos aquellos que tuvieren anotados derechos reales de garantía como acreedores hipotecarios y prendarios, a los que cabe agregar a los anticresistas (arg. art. 575 CPCCN).

Al establecer la norma que la garantía queda extinguida, recepta la idea misma del instituto.

Debe verse que a esa altura, el gravamen garantiza la intangibilidad del máximo al que puede acceder el acreedor de manera privilegiada.

Ya más nada le queda al acreedor que presentar liquidación de un crédito legitimado con sentencia y pedir la entrega de su resultado.

Luego de entonces, sustanciada la cuestión de privilegios —si no alcanzaran los fondos a satisfacer a los acreedores presentados— el juez interviniente decidirá el orden en el que cada acreedor percibirá sus acreencias.

Al comprador en subasta, sujeto extraño al vínculo obligacional e incluso al alcance del gravamen, le quedará —por fin— recibir el bien libre de cargas si, como indica el precepto, hubo de cumplirse la citación del acreedor con garantía real; única razón de la intervención jurisdiccional en ese orden.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.