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ARTÍCULO 2097. Deberes del administrador

El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO VI. Conjuntos inmobiliarios. Capítulo 2. Tiempo compartido)

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1. Introducción*

El artículo fija un criterio rector que será de gran utilidad para el juzgamiento del incumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, al imponer a este comportarse como “el buen administrador”, según los usos y prácticas del sector.

Esto significa que el administrador deberá actuar con la diligencia y aptitud profesional requerida, normalmente, para el tipo de tareas que se le encomiendan.

2. Interpretación

Los deberes del administrador se encausarán en lo dispuesto por el titular y/o el emprendedor al adoptar la forma jurídica bajo la cual se desarrollará el emprendimiento, más allá de la enumeración enunciativa que practica el artículo que se comenta, a saber:

a) conservar la cosa afectada al uso compartido en toda su extensión para mantenerla en condiciones adecuadas para el ejercicio de los derechos de los usuarios, incluyendo la realización —por sí o por terceros— de las reparaciones y mejoras necesarias para la preservación del mismo;

b) asegurar la igualdad de los derechos de los usuarios que ostenten la misma categoría o calidad de derechos que implica evitar tratamientos privilegiados no acordados y respetar las prioridades temporales de las reservaciones.

Nótese que tal igualdad no se ve alterada por las diferentes modalidades contractuales por la cual cada usuario accede al aprovechamiento temporal de la cosa, supuesto especialmente contemplado en el art. 2093 CCyC;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas.

Con independencia de la naturaleza jurídica de los derechos que se constituyan o transmitan o del régimen legal al que el bien objeto del derecho real de tiempo compartido se encuentre afectado, de la práctica funcional de estas figuras o emprendimientos resulta el otorgamiento de un documento que reglamenta el uso y el aprovechamiento de las áreas o partes de la cosa, el alcance y la extensión de los derechos de los usuarios, así como todas las disposiciones concernientes a la conformación y desarrollo de la vida del régimen.

Es el administrador el que debe velar por el cumplimiento de las previsiones reglamentarias fijadas y aplicar a los usuarios las sanciones para cada infracción;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan.

A tal fin, y ante la inexistencia del reconocimiento de la representación legal del administrador, este deberá contar con los actos de apoderamiento que se precisen de acuerdo al caso;

e) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.

Dentro de estas tareas, debe cobrar a los usuarios los gastos a su cargo y registrar todos los ingresos y egresos de fondos en los libros contables que correspondan;

f) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios; y

g) entregar toda la documentación y los fondos existentes al emprendedor, o a quien este indique, al cesar su función.

La norma no determina un plazo de vigencia de la designación deladministrador por lo que será recomendable prever convencionalmente la extensión del mismo y/o en su caso, las causales de remoción y los sujetos legitimados para pedirla.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.