Artículo 2053 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTÍCULO 2053. Mejora u obra nueva en interés particular
Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes)
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1. Introducción*
La norma en examen establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deben llevar a cabo los propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes en interés particular.
La norma predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia de la especialidad, que se refiere a la asunción de gastos producidos como consecuencia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los gastos de modificación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
2. Interpretación
2.1. Mejoras en interés general
Al comentar el art. 2051 CCyC señalamos que contemplaba las obras materiales que los propietarios o el consorcio efectuare sobre las partes comunes y que se trataba de obras o mejoras que no alteraban de manera sustancial al edificio, sino que se trataba de obras que tenían por finalidad modernizarlo, como —por ejemplo— aquellas obras que modificaban arquitectónicamente el hall de entrada, o bien las que trasformaban la azotea en playroom.
En estos supuestos, la norma solo requiere la autorización de la mayoría (la mitad más uno de los consorcistas) para aprobar las obras.
Ahora bien, cuando las obras o mejoras a realizarse tienen tal envergadura que modifican la estructura del inmueble de una manera sustancial, deben realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
La norma en examen contempla la posibilidad de que la mejora o la obra nueva fuere realizada por el consorcio, en cuyo caso se requiere la unanimidad.
2.2. Mejora en interés particular
El art. 2052, párr. 2, CCyC se refiere a las obras nuevas o mejoras realizadas sobre partes comunes pero que benefician solo a un propietario. en dicho supuesto se requiere la unanimidad para que la obra sea aprobada y, además, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos (art. 2053 CCyC).
2.3. Constitución de un derecho de superficie
Un supuesto que no está contemplado especialmente en el artículo que comentamos es el de la constitución de un derecho real de superficie.
Entendemos que el caso queda subsumido en esta norma.
El art. 2114 CCyC crea el derecho real de superficie que puede ser emplazado sobre construcciones ya existentes “aún dentro del régimen de propiedad horizontal” (art. 2116 CCyC).
Quedan legitimados para constituirlo los titulares de la propiedad horizontal (art. 2118 CCyC).
Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de decisiones al respecto deberá evaluarse en qué grado la obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad, salubridad u otras características del edificio, y la resolución que se tome debe ser unánime.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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