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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cartagena,

don Antonio Trigueros Fernández, contra la negativa de don Bartolomé

Nieto García, Registrador de la Propiedad de Cartagena, número 1, a

inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 25 de abril de 1995, mediante escritura pública autorizada por el

Notario de Cartagena, don Antonio Trigueros Fernández, la sociedad

"Portman Golf, Sociedad Anónima", vendió a la sociedad "Edificio El Regidor,

Sociedad Limitada", una finca denominada "Cerca de Aguilar", en término

de Cartagena, finca registral número 24522 del Registro de la Propiedad

de dicha ciudad, por el precio y estipulaciones acordadas entre las partes.

"Portman Golf, Sociedad Anónima" estuvo representada por su apoderado

don Miguel Martínez Martínez, cuyo poder para vender la citada finca

por el precio y condiciones que estime convenientes, fue otorgado ante

el mismo Notario, el día 25 de abril de 1995, por don Mariano Roca Meroño

y don Antonio García Pedreño, en su calidad de Consejeros-Delegados

mancomunados de la citada sociedad. Y "Edificio El Regidor, Sociedad

Limitada" estuvo representada por su apoderado don Luciano Martínez

Ortega, cuyo poder para comprar la referida finca por el precio y

condiciones que estime convenientes fue otorgado ante el mismo Notario en

escritura de la misma fecha, también por don Mariano Roca Meroño y

don Antonio García Pedreño, en su calidad de Consejeros-Delegados

mancomunados de la citada sociedad.

El 26 de junio de 1995, mediante distintas escrituras también

autorizadas por el referido Notario, se elevaron a público los acuerdos de

las Juntas generales universales de las sociedades vendedora y compradora

antes citadas, ratificando la escritura de compraventa de 25 de abril

de 1995.

II

La escritura de compraventa antes citada fue presentada en el Registro

de la Propiedad de Cartagena, número 1, el 17 de mayo de 1995, que

causó el asiento de presentación 11 del Diario 187, con la fecha indicada.

Vuelta a presentar la referida escritura, con los documentos que se citan

en la nota, fue calificada en los siguientes términos: "Examinado el

precedente documento, que causó el asiento de presentación 11 del Diario

187 de fecha 17 de mayo de 1995, rectificado el error padecido en la

descripción de la finca por acta autorizada por el mismo Notario el 19

de junio del corriente, en unión de los poderes que se citan y de las

escrituras autorizadas por el mismo fedatario de elevación a público de

acuerdos de Juntas generales universales de las sociedades compradora

y vendedora, ratificando la presente escritura y la rectificación indicada

de fechas 13 de junio, protocolos números 1893 y 1894, aportadas el día

20 de junio y 26 de junio; protocolo números 2030 y 2031, aportadas

el mismo día de su otorgamiento, y resultando del Registro presentado

con anterioridad al otorgamiento de las indicadas escrituras de ratificación

-asiento 348 del mismo Diario de fecha 31 demayo mandamiento del

Juzgado de Primera Instancia número 8 de esta ciudad dimanante de juicio

declarativo de menor cuantía 138/1995 a instancias de la ªSociedad Minera

y Metalúrgica de Peñarroya España, Sociedad Anónimaº contra la sociedad

vendedora en ejercicio de acción reivindicatoria, ordenando anotar

preventivamente la demanda sobre la finca objeto de la presente, y cumplido

el artículo 429 del Reglamento Hipotecario, se deniega la inscripción con

la prioridad resultante de la escritura de venta en el Registro por carecer

de eficacia retroactiva frente a terceros (artículo 1.259 del Código Civil,

Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1978 y 12 de diciembre

de 1989, y Resolución de la Dirección General de los Registros y del

Notariado de 3 de marzo de 1953) la ratificación efectuada para salvar la

autocontratación con intereses contrapuestos no dispensada derivada del hecho

de estar las sociedades vendedora y compradora en virtud de poderes

especiales otorgados por las mismas personas en su doble cualidad de

Consejeros Delegados mancomunados de ambas sociedades, artículos 1.459

Código Civil, 267 del Código de Comercio y Resolución de la Dirección

General de los Registros y del Notariado 21 de mayo de 1993). Contra

la presente podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro

meses desde su fecha ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal

Superior de Justicia de la Región de Murcia, conforme a los artículos

66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Cartagena,

3 de junio de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: 1. o Inexistencia de autocontrato

en la compraventa. Que según la doctrina es nota esencial para que exista

autocontratación que "una sola persona establezca una relación jurídica,

actuando de una parte en nombre de otra persona, y de otra parte, en

nombre propio o de una tercera persona diferente de la primera" y según

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1968 es necesario

un acto unilateral de una sola persona, que crea relaciones jurídicas entre

dos patrimonios distintos. Que dicha nota esencial aparece en las

Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 27 de octubre

de 1966 y 21 de febrero de 1968 y en las Resoluciones de 29 de diciembre

de 1922, 9 de febrero de 1946, 27 de noviembre de 1986, 27 de enero

de 1987, 12 y 16 de mayo, 20 de septiembre y 18 de octubre de 1989

y 24 de abril de 1993. Que la reiterada exigencia esencial de una sola

persona que realice el negocio jurídico no se cumple en el supuesto de

este recurso: a) Respecto a los apoderados. En el contrato de compraventa

objeto de este recurso, la parte vendedora y la parte compradora están

representadas por dos personas diferentes. Respecto a ellas no cabe duda

de que no hay autocontrato y sus poderes son totalmente válidos, ya que

se ajustan a la normativa sobre sociedades mercantiles y a los estatutos

de las respectivas sociedades; b) Respecto a los Consejeros-Delegados.

Que hay que considerar que integran dos Consejos de Administración

diferentes, cada uno de ellos con personas diferentes con funcionamiento

distinto de los Consejeros-Delegados mancomunados, en una y otra sociedad,

especialmente en lo que a control de grupos dentro de ellos existen. Que

no se encuentra justificación de la existencia de autocontrato: 1. Por

la reiterada doctrina jurisprudencial y de la Dirección General y la opinión

de los autores que dicha materia es de interpretación restringida. 2. Que

es la voluntad de dos personas, no una sola, las que consienten en otorgar

el poder, conforme a la Ley y los Estatutos. 3. Porque estas dos personas

físicas son el Órgano Colegiado representativo de cada sociedad (artículos

128 y 129 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas). 4.

Que cualquier sospecha de autocontratación por los Administradores, se

rompe dada la necesaria mancomunidad de su actuación. Que así se

manifiesta en la Resolución citada por el Registrador de 21 de mayo de 1993

y la más reciente de 14 de septiembre de 1994. Que hay que distinguir

entre la representación voluntaria y la orgánica, distinción que está

recogida en la Resolución de 28 de octubre de 1980. Que la representación

orgánica es esencial a la Sociedad, necesaria y el contenido de las facultades

de los Administradores están contenidas en la Ley y en los Estatutos.

Que la Resolución de 21 de mayo de 1993 invocada por el Registrador,

no es de aplicación al supuesto que se estudia, puesto que se habla en

ella de una persona y lo nombra el administrador único, luego depende

de la voluntad de una sola persona. Que, por tanto, al no existir

autocontrato no es de aplicación la doctrina que esta Resolución determina.

2. o Sentido y efecto de la elevación a públicos de los acuerdos sociales

de las Juntas generales. a) Que una vez demostrada la inexistencia de

autocontrato, la ratificación por las Juntas generales universales, no puede

tener el sentido de subsanar la presunta nulidad por autocontratación

inexistente; b) Que el otorgar poderes, determinar las facultades y el

alcance de los mismos, consecuentemente ratificar la actuación de los

apoderados y revocar el apoderamiento no es competencia de las Juntas,

sino que entra, conforme a los artículos 128 y 129 de la Ley, de lleno

en la órbita del Consejo de Administración; c) Que la ratificación por

la Junta general de la compraventa, no tuvo más sentido que una

aprobación de la gestión de los Administradores. 3. o La prioridad hipotecaria

en el supuesto que se estudia. Que en virtud de lo declarado por la

Resolución de 2 de marzo de 1966 y teniendo en cuenta que al ingreso del

mandamiento de anotación preventiva de demanda en el Registro de la

Propiedad, estaba ya presentado el título de compraventa, perfecto y válido,

es lo procedente la inscripción de la compraventa con la prioridad de

su asiento de presentación, desplegando el efecto excluyente sobre el

mandamiento de anotación de demanda, que accede al Registro con

posterioridad al citado título de compraventa.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: I.

Que por imperativo legal el recurso gubernativo sólo puede referirse a

los defectos contenidos en la nota de calificación y de la misma resulta

que a juicio del Registrador calificante, los acuerdos de ratificación de

las Juntas generales de las sociedades compradora y vendedora elevados

a públicos por persona con facultades para ello, como emanados de los

órganos soberanos de las mismas, son perfectamente válidos para salvar

la autocontratación observada, por lo que no aparece consignado en la

nota denegatoria ningún defecto sobre este particular. II. Que en cuanto

a la concepción doctrinal y jurisprudencial de la autocontratación hay

que remitirse a la exposición del Notario recurrente. Que la primera

cuestión a resolver es si, concurriendo en las mismas personas la cualidad

de Consejeros Delegados mancomunados de dos sociedades, es

autocontrato con intereses contrapuestos el acto unilateral de los mismos por

el que una de las sociedades vende a la otra determinada finca. Que parece

que así lo entendieron los propios otorgantes cuando en el mismo día,

ante el mismo Notario y con números sucesivos de protocolo, los Consejeros

Delegados de ambas sociedades otorgaron poder en nombre de la sociedad

vendedora para vender determinada finca, poder en nombre de la sociedad

compradora para comprar la misma finca y escritura de venta. Las tres

escrituras podrían haber sido sustituidas por una sola de compraventa

otorgada por los representantes de ambas sociedades de no existir

autocontrato con intereses contrapuestos (artículo 1.276 del Código Civil). Que

a los efectos examinados es indiferente que sean dos los Consejeros

Delegados mancomunados de dos Consejos de Administración distintos, pues

en ambos recae el poder de disposición sobre dos patrimonios distintos

que se relacionan entre sí por un acto unilateral de los mismos. Que otra

cuestión es si la autocontratación es inexistente por el hecho de que ambas

sociedades estén representadas en virtud de poderes singulares, para

vender y comprar la finca en cuestión, otorgados por los mismos Consejeros

Delegados. Que se considera que la conclusión ha de ser la misma, siendo

aplicable la doctrina de la Resolución de 21 de mayo de 1993. III. Que

sentada la existencia de autocontratación no dispensada, lo actuado es

nulo (artículo 1.259 del Código Civil), y salvado con los acuerdos de las

Juntas de ambas sociedades debidamente documentados ratificando lo

actuado. Que la ratificación efectuada de lo actuado con poder inexistente

o insuficiente tiene eficacia retroactiva respecto a las partes, pero sin

perjuicio de los derechos adquiridos antes de la ratificación por terceros.

Que en este sentido es unánime la jurisprudencia y así las Sentencias

del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1978, 12 de diciembre de 1989

y la Resolución de 3 de marzo de 1953. Que las Resoluciones de 7 de

febrero de 1959y2demarzo de 1966 imponen al Registrador la obligación

que los documentos se despachen por el orden de su presentación en

el Diario, pero siempre que se trate de documentos que puedan ser

inscritos. Que habiendo accedido al Registro con anterioridad a las escrituras

de ratificación de las Juntas generales de las sociedades vendedora y

compradora un mandamiento ordenando anotar preventivamente la demanda

a favor de un tercero dirigida contra la sociedad vendedora, ejercitando

acción reivindicatoria y solicitando la nulidad de la inscripción a favor

de la misma, no es posible inscribir la venta, pues en caso contrario,

derivaría la denegación de la anotación de demanda por aparecer ya la

finca inscrita a nombre de tercero (artículo 20 de la Ley Hipotecaria),

toda vez que conforme a los preceptos y jurisprudencia citados, la

ratificación no es oponible a dicho tercero.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia

confirmó la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en

su informe.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones, contenidas en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 348, 1.259, 1.261, 1.262, 1.309, 1.310 y 1.313 del

Código Civil; 32, 38 y 43 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal

Supremo de 5 de febrero de 1956, 27 de octubre de 1966, 21 de febrero

de 1968, 31 de enero de 1978, 12 de diciembre de 1989 y las Resoluciones

de este Centro Directivo de 4 de mayo de 1944, 30 de marzo de 1944,

23 de enero de 1943, 30 de mayo de 1930, 1 de febrero de 1980, 1 de

julio de 1976, 30 de junio de 1976, 9 de febrero de 1946, 3 de marzo

de 1953, 21 de mayo de 1993, 31 de marzo y 11 de diciembre de 1997,

20 de octubre de 1994 y 29 de abril de 1993.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: a) se presenta en el Registro con fecha 17 de mayo de 1995,

escritura de venta de una finca de una sociedad a otra, acompañada por

las escrituras de poder que acreditan la representación de cada una de

las sociedades, otorgada cada una a favor de su apoderado; las escrituras

de poder son de la misma fecha que la venta, los números anteriores

de Protocolo, son de poder concreto para comprar y vender,

respectivamente, una determinada finca por el precio y condiciones que los

apoderados estimen conveniente, y, en ellas, son poderdantes dos personas

que son, a la vez, Consejeros Delegados mancomunados de la sociedad

vendedora y de la compradora; b) el 31 de mayo siguiente se presenta

mandamiento de anotación preventiva de demanda ejercitando la acción

reivindicatoria contra la sociedad vendedora; c) el 20 de junio se vuelve

a presentar la escritura de venta que habla sido retirada, aportándose

copias de elevación a público del acuerdo de ambas sociedades en Juntas

universales, ratificando la compraventa efectuada; d) el Registrador

deniega la inscripción con la prioridad resultante de la escritura de venta

en el Registro por carecer de eficacia retroactiva frente a terceros la

ratificación efectuada para salvar la autocontratación con intereses

contrapuestos no dispensada derivada del hecho de estar las sociedades

vendedora y compradora en virtud de poderes especiales otorgados por las

mismas personas en su doble cualidad de Consejeros Delegados

mancomunados de ambas sociedades".

2. Sin prejuzgar ahora sobre la naturaleza jurídica específica del

denominado autocontrato, es lo cierto que la utilidad que para el tráfico jurídico

puede comportar en determinadas ocasiones, la ausencia de una genérica

prohibición legal y el reconocimiento expreso de alguna de sus

manifestaciones (cfr. artículo 267 del Código de Comercio), ha determinado una

doctrina jurisprudencial favorable a la validez de la figura si media la

pertinente licencia del principal o por la estructura objetiva o la concreta

configuración del negocio, quede "manifiestamente excluida la colisión de

intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato"

(sentencias de 5 de noviembre de 1956, 2 de febrero de 1968 y 27 de

octubre de 1966).

3. Esta doctrina, habida cuenta que buena parte de las

manifestaciones del "autocontrato" se desenvuelven en el ámbito de la

representación, es además, coherente no sólo con la necesidad de interpretación

estricta de los poderes, sino también con el inequívoco objetivo legal de

garantizar que la actuación de gestores de bienes y negocios ajenos se

guíe exclusivamente por la consideración de los intereses del principal

sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se evidencia en

muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico, como son:

a) los que establecen una prohibición de compra para el mandatario

o gestor, que opera incluso en supuestos en que este último ni decide

la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. artículos 221

y 1.459, números 1 a 4, del Código Civil); b) los que sustraen expresamente

al ámbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto

de intereses (cfr. artículos 162.2 y 221 del Código Civil); c) los que la

configuren una prohibición de concurrencia del gestor en los negocios

del principal (cfr. artículos 288 del Código de Comercio y 65 de la Ley

de Sociedades de Responsabilidad Limitada).

4. Las anteriores consideraciones determinan la inadmisión de la

compraventa cuestionada pues no existe autorización expresa para la

autocontratación por parte de los principales, y la colisión o conflicto de

intereses es innegable toda vez que las recíprocas posiciones contractuales

de las partes se hallan en una situación objetiva de contraste en la medida

que el posible beneficio de una de ellas se traducirá en un correlativo

perjuicio para la otra; y todo ello aun cuando no haya sido realizada

directamente por el común representante orgánico de las dos sociedades

afectadas, sino por sendos apoderados nombrados en el momento inmediato

anterior y con el objeto exclusivo de perfeccionar dicho contrato; tales

circunstancias, en modo alguno cambian el régimen de la operación, pues

los poderes utilizados dependen de la voluntad de ese común representante

orgánico, así en su origen (el representante es el que elige las personas

que han de actuar por las sociedades afectadas, en la negociación de los

bienes en cuestión), en su mantenimiento (el común representante puede

en cualquier momento revocar los poderes otorgados) y en su ejercicio

(los apoderados han de arreglarse a las instrucciones que le dé el común

representante), todo lo cual determina que el acto resultante aparece

decidido por unas mismas personas. Téngase en cuenta, además, la específica

sanción prevista en el artículo 6.4. o del Código Civil, para los actos

realizados en fraude de ley.

5. Sentado lo anterior ha de determinarse ahora cuál es la sanción

para aquellas manifestaciones del denominado "autocontrato" que, como

el supuesto debatido, se producen en el ámbito del fenómeno representativo

sin que medie autorización expresa del representado y con clara

concurrencia de conflicto de intereses. A este respecto es doctrina reiterada de

este Centro que en tal caso se produce una actuación nula por insuficiencia

de poder (cfr. artículo 1.259 del Código Civil), pues, se estima que la

atribución genérica de éste no comprende el caso en que en el negocio

representativo hay autocontratación; la oposición de los intereses de una

y otra parte impide al autocontratante defender a la vez unos y otros.

Esta doctrina es coherente además con las siguientes consideraciones:

a) una interpretación del ámbito del poder congruente con su

sustantividad y su trascendencia jurídica; b) que el propio Código Civil, aunque

no prohíbe expresamente el autocontrato, está presuponiendo que el

negocio representativo es concluido por el mandatario con terceras personas

(cfr. sus artículos 1.717, 1.725, 1.734, 1.738); c) que el artículo 267 del

Código de Comercio claramente evidencia la exclusión del autocontrato

del ámbito del poder si no hay previsión expresa; d) que la confianza

que inspira el mandato así como el deber de lealtad del mandatario y

la diligencia que se le exige en el desempeño del encargo (cfr. artículo

1.719 del Código Civil) son difícilmente compatibles con la pretensión

de entender incluido el supuesto del autocontrato en caso de silencio del

propio poder.

6. Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.259

y 1.727 del Código Civil, esa nulidad de lo actuado como poder insuficiente,

no excluye la posibilidad de ratificación por el representado (en el caso

debatido debe ser ratificado por ambas sociedades representadas), si bien

es evidente que la misma no puede retrotraer su eficacia al tiempo de

la celebración del autocontrato, cuando ello perjudique los derechos o

legítimos intereses de un tercero. Del mismo modo que sin ratificación

expresa o tácita, lo actuado por el representante con poder insuficiente

no producirá ningún efecto en la esfera jurídica del representado, y ello

sin necesidad de obtener una declaración judicial de nulidad de un acto

que hasta entonces se reputaría válido (cfr. artículos 1.725 y 1.727 del

Código Civil), tampoco puede pretenderse, en perjuicio de tercero, una

eficacia retroactiva por la ratificación; se opone a ello no sólo el rechazo

jurídico de la injustificada posición de ventaja que así adquirirá el

representado sino, sobre todo, la regla básica de inexistencia de contrato sino

desde que media, entre otros elementos sustanciales, el consentimiento

de los contratantes (cfr. artículos 1.261 y 1.262 del Código Civil),

produciéndose sus efectos a partir del momento de su perfección (cfr. artículo

1.258 del Código Civil).

7. En consecuencia, en el caso debatido en el que con anterioridad

a la ratificación por las sociedades interesadas se ha presentado en el

Registro un mandamiento dictado en procedimiento entablado contra la

sociedad vendedora, ordenando tomar anotación preventiva de demanda

sobre el bien cuestionado, ha de confirmarse el criterio del Registrador,

que viene además fundado en el propio principio de prioridad que rige

en nuestro sistema Registral (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado y la nota del Registrador.

Madrid, 2 de diciembre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Murcia.