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ARTICULO 1582. Compromiso de mantener una determinada situación

El compromiso de mantener o generar una determinada situación de hecho o de derecho no es considerado fianza, pero su incumplimiento genera responsabilidad del obligado.

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO TERCERO. Derechos Personales. TITULO IV. Contratos en particular. CAPÍTULO 23. Fianza. Sección 1ª Disposiciones generales)

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1. Introducción*

Tal como en el artículo anterior, este es otro caso de compromiso que no constituye fianza, pero el incumplimiento de aquél genera responsabilidad por el daño causado.

2. Interpretación

Es usual en los contratos de locación de inmuebles urbanos, que el fiador se obligue a mantener en su patrimonio el bien afectado a la garantía de las obligaciones del locatario.

Es de público y notorio conocimiento la necesidad de gran cantidad de personas de recurrir al alquiler como modo de acceso a una vivienda, y por otra parte la escasez de oferta de arrendamientos en proporción a la demanda existente en ciudades cosmopolitas, como buenos Aires. También es sabido que los contratos de locación, en su mayoría redactados por inmobiliarias, solicitan requisitos exagerados para acceder al alquiler de una vivienda digna. Uno de estos requisitos supone la obligación de traer al contrato, por lo menos dos garantes propietarios.

A raíz de esto, se ha extendido la práctica de “vender garantías”, es decir, un propietario se ofrece como fiador en un contrato de locación por un precio en dinero. Lo hace una, dos, tres o más veces en diferentes contratos, luego de un tiempo, vende el inmueble que ofreció en garantía y que era el único bien registrado a su nombre, compra otro y recomienza su “negocio”, dejando a los locadores sin ningún bien a ejecutar en caso de incumplimiento del locatario.

Esta norma, que no estaba prevista en el CC, es el clásico caso de la ley que regula y sanciona situaciones de hecho no contempladas, por ser conductas sociales nuevas. Y sanciona al fiador que se obligó a mantener en su patrimonio el bien afectado a la garantía de las obligaciones del locatario por su incumplimiento.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.