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ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación

La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;

c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo

Remisiones: ver comentario al art. 244 CCyC

(CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION – LIBRO PRIMERO. PARTE GENERAL. TÍTULO III. Bienes. CAPÍTULO 3. Vivienda)

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1. Introducción*

El art. 249 trae a colación las directivas en orden a los “efectos” que produce la protección de la vivienda.

A tal fin, la glosa de la presente norma versa sobre las particularidades que rodean al tema como, por ejemplo, el momento de la producción de los efectos, la inoponibilidad del régimen a los acreedores de causa anterior a la afectación, entre otros.

2. Interpretación

2.1. Efecto principal

La afectación al régimen de protección de la vivienda ocasiona que el inmueble no sea susceptible de embargo y ejecución por deudas de causa fuente posterior a la constitución de la tutela (art. 249, párr. 2).

En otras palabras, el sometimiento del inmueble a este especia régimen ocasiona un desplazamiento del inmueble de la garantía común de los acreedores, siempre y cuando sus acreencias sean posteriores a la inscripción.

Es decir, que el régimen de protección de la vivienda produce el mismo efecto principal que el sistema del bien de familia.

A tal punto que el art. 38 de la ley 14.394 disponía que “el ’bien de familia’ no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra”.

Respecto del momento a partir del cual se producen los efectos, nos remitimos al comentario del art. 244 CCyC.

2.2. Inoponibilidad

El art. 249 comienza con el siguiente mandato: “la afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación”, lo que significa que el especial régimen de protección de la vivienda no perjudica en nada el derecho de propiedad de los acreedores de fecha anterior a la inscripción de la afectación en el Registro de la Propiedad del inmueble.

Utilizamos el vocablo “propiedad” en sentido “amplio” abarcando los derechos personales o creditorios; tal amplitud surge de forma expresa del art. 965 que bajo el epígrafe “derecho de propiedad” establece que “los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante”.

En virtud de la tutela del derecho de propiedad que ostentan los acreedores de obligaciones de causa anterior a la afectación, mal puede sustraerse del poder de agresión de los acreedores un inmueble que formaba parte del patrimonio del titular registral al momento de originarse el crédito; pensar lo contrario arrojaría una fragante lesión al derecho de propiedad.

Por último, es menester remarcar que cuando se alude a los acreedores de causa anterior, se hace referencia a la causa fuente de las obligaciones.

La causa fuente es uno de los elementos de las obligaciones (junto con el sujeto, el objeto y la causa fin) y se encuentra expresamente establecida en el art. 726 CCyC al disponer “no hay obligación sin causa, es decir, sin que derive de algún hecho idóneo para producirla, de conformidad con el ordenamiento jurídico”.

Es decir que la afectación del inmueble al régimen de protección de la vivienda es inoponible a los acreedores cuyos créditos se hayan originado con anterioridad a la afectación.

En otras palabras, la causa fuente anterior a la afectación es condición para que se tutele, a través de la inoponibilidad, el derecho de propiedad de los acreedores.

2.3. Diferencias entre inoponibilidad y desafectación

Se remarca que las causales de inoponibilidad no coinciden con las de desafectación, en tanto cada una responde a lógicas diferentes.

La inoponibilidad implica que ante determinados sujetos (expresamente señalados por la ley) la protección de la vivienda no produce efectos.

Tal es el caso, por ejemplo, de los acreedores cuyos créditos provienen de causa fuente anterior a la afectación o de los acreedores enumerados en el art. 249.

Mientras que la desafectación produce la cancelación de la tutela, lo que beneficia a la totalidad de los acreedores (de causa fuente anterior o posterior).

A raíz, de que la desafectación introduce nuevamente al inmueble dentro de la garantía común de los acreedores.

2.4. Excepciones al efecto principal

2.4.1. Análisis de los incisos

a. obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble

Constituye una novedad la referencia a las deudas por expensas.

Se justifica la inclusión, en razón de la trascendencia que ellas poseen, para el régimen de propiedad horizontal.

Por tal motivo, las expensas son recubiertas de una serie de garantías que posibilitan su cobro.

En este sentido, se ha dicho —aquí cabe mencionar a Laquis-Siperman— que el cobro de expensas es un aspecto importantísimo, ya que el incumplimiento de sus obligaciones por parte de alguno o algunos copropietarios coloca en serias dificultades al edificio y compromete la eficiencia del sistema instaurado por la ley.

La norma continúa con los impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble, los cuales ya se encontraban previstos en la ley 14.394 cuando su art. 38 disponía que “el ‘bien de familia’ no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal (...) con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble...”.

b. obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;

El acreedor hipotecario se encuentra en condiciones de ejercer sus derechos contra el inmueble tutelado si la hipoteca cumple con los requisitos del art. 250.

La hipoteca prevalecerá sobre el régimen de protección a la vivienda en el caso de que la constitución del gravamen hubiera contado con la conformidad del cónyuge o el conviviente (en este último caso, si la unión convivencial se encuentra inscripta).

En caso de oposición de aquellos o si estos fueran incapaces o tuvieran capacidad restringida, se deberá contar con la debida autorización judicial, la que a su vez deberá ser mencionada en el acto constitutivo de la ipoteca, ya sea por transcripción o relación.

c. obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

La referencia a esta clase de créditos ya se encontraba prevista en el art. 38 de la ley 14.394.

Uno de los argumentos que se han esgrimido para fundar su oponibilidad redunda en que ellos implican un beneficio directo al inmueble, ya sea por mantenimiento o aumento de su valor.

d. obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos meno-res de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

La última novedad que instaura el nuevo régimen es elevar a las obligaciones alimentarias del titular registral a la condición de créditos oponibles al sistema de protección de la vivienda.

Diversas son las razones para justificar la oponibilidad, entre ellas: la situación de vulnerabilidad en que se encuentran los hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida, como así también su interés superior como consecuencia de la ponderación entre sus derechos y el derecho a la vivienda.

2.5. Reglas en caso de ejecución

El artículo en comentario trae una serie de reglas a tener en cuenta en caso de ejecución del inmueble afectado por la protección:

a. Acreedores sin derecho a pedir la ejecución: el primer principio a tener en cuenta establece que “los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea esta ordenada en una ejecución individual o colectiva”.

En caso de ejecutarse el inmueble tutelado o en caso de ser expropiado por el Estado, aquellos acreedores que no tenían derecho a solicitar la ejecución tampoco pueden cobrar sus acreencias con lo producido de la subasta judicial o de lo obtenido en concepto de indemnización.

Tanto en uno como en otro caso operará el instituto de la subrogación real, trasladándose la afectación a aquellos importes que quedaran en cabeza del titular registral.

b. Existencia de remanente luego de la ejecución: como corolario de lo anterior, el art. 249 dispone “si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble”.

c. Acreedores que pueden pedir la ejecución de la vivienda en el proceso concursal: si bien el nuevo régimen —al igual que el sistema anterior de bien de familia— no establece normas expresas sobre el concurso del titular registral del inmueble tutelado, el artículo prevé que en el proceso concursal la ejecución de la vivienda solo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en el art. 249 y aquellos cuyas obligaciones poseen causa fuente anterior a la afectación.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.