Artículo 2093 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTÍCULO 2093. Efectos del instrumento de afectación
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO VI. Conjuntos inmobiliarios. Capítulo 2. Tiempo compartido)
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1. Introducción*
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; ello, sin perjuicio de que en este caso también resulta aplicable lo dispuesto por el art. 1893 in fine CCyC.
Esta prohibición no obsta al emprendedor de comercializar los periodos de disfrute que no hayan sido adquiridos por usuario alguno mediante otras modalidades contractuales diferentes a las previstas con los usuarios existentes.
Entendemos que correctamente, esta disposición no hace más que flexibilizar el plexo contractual que viabilice la comercialización del emprendimiento en favor de su concreción y desarrollo.
2. Interpretación
Inscripto el instrumento de afectación de la cosa al tiempo compartido, los derechos de los usuarios no podrán ser alterados o disminuidos por los sucesores particulares o universales, ni por los terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
En suma, la inscripción del documento de afectación, al que hace referencia el art. 2089 CCyC, genera la oponibilidad frente a terceros —dentro de los cuales se encuentra el titular, el emprendedor y sus acreedores— del derecho que le asiste al usuario de usar temporalmente la cosa afectada.
Téngase presente que el régimen previsto en este capítulo dedicado al derecho real de tiempo compartido ha sido previsto con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o transmitan a los usuarios o del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos.
Por ello es de suma importancia que el documento de afectación individualice a los usuarios, quienes podrán o no existir al tiempo de su otorgamiento; haciendo constar, en este último caso, los datos que permitan su individualización futura.
De esta manera el usuario podrá justificar su calidad de tal frente al tercero mediante la tenencia del instrumento que lo acredite como usuario, de acuerdo con la forma jurídica adoptada por el titular emprendedor del tiempo compartido; sumándole a ello las constancias que obren en el Registro de Titulares que el emprendedor debe habilitar y mantener actualizado en cumplimiento de los deberes estipulados en el art. 2094 CCyC debe estar en la misma línea.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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