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ARTÍCULO 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio

En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra.

Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes)

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1. Introducción*

La norma en examen establece las diferentes posturas que puede adoptar la asamblea como consecuencia del grave deterioro o destrucción del edificio.

2. Interpretación

2.1. Grave deterioro o destrucción del edificio

En caso de grave deterioro o destrucción del edificio la mayoría del valor puede decidir su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

En este último caso, si la minoría no quiere contribuir, puede resolver la venta de su parte a terceros que quieran continuar la obra; y si no hay interesados, la mayoría puede comprarles.

En el artículo en examen se unifican, en un solo concepto, los casos de destrucción parcial y vetustez, como también que puede enajenar su parte a terceros la minoría disconforme.

Pero no se aclara si no consiguen la venta a terceros, debe fijarse el precio que va pagar la mayoría a través de una valuación judicial, cuestión que seguramente va aceptar tanto la doctrina como la jurisprudencia.

En el caso de destrucción total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de propiedad horizontal, en tanto que si la destrucción es parcial no solo subsiste el sistema de propiedad horizontal, sino que también es posible que el edificio pueda llegar a ser funcionalmente apto, una vez efectuadas las obras que la situación requiere.

La vigencia de la propiedad horizontal y la obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal marcan la necesidad de la deliberación previa a la toma de decisiones, pero en este supuesto, a diferencia de las modificaciones en cosas y partes comunes que acontece en la vida consorcial, la resolución que tome la mayoría no siempre obliga a la minoría, tal como surge del art. 2055, párr. 2, CCyC, que dispone:

“Si se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechosa terceros dispuestos a emprender la obra...”.

En este sentido, la norma que comentamos ha seguido los lineamientos de la ley 13.512, apartándose del Proyecto de 1998 que establecía que la minoría está obligada a contribuir.

2.2. Mayoría necesaria

En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destrucción o deterioro del edificio común, se podrá decidir su demolición y posterior venta del terreno y materiales de demolición o su reconstrucción.

Cabe tener en cuenta que, en el supuesto de destrucción total del edificio, en los hechos desaparece la propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza a cualquiera de los propietarios a pedir la división por venta del terreno y los materiales.

Por el contrario, en el caso de vetustez, el edificio está en pie, por lo cual el régimen de propiedad horizontal subsiste y su extinción se producirá en la medida que lo decida la mayoría.

Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayoría que represente más de la mitad del valor, es decir que no será suficiente la mayoría de votos sino que, aún en el caso que el reglamento dijera lo contrario, estos deben computarse por porcentual.

2.3. Gastos de reconstrucción

Según Highton, decidida la reconstrucción, y no mediando oposición de la minoría, todos los propietarios quedarán obligados al ingreso de las sumas resultantes según sus respectivos porcentuales, y los gastos que se realicen quedarán incluidos en el concepto de expensas comunes y como tales su pago es obligatorio para todos los propietarios pudiendo procederse a la ejecución en caso de retardo en el cumplimiento.

Los gastos de reconstrucción de las partes privativas están a cargo de sus respectivos dueños (art. 2048 CCyC), salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogaciones consiguientes son realizados por el consorcio para luego liquidarlo con las expensas comunes.

2.4. Derecho de la minoría

Gurfinkel de Wendy sostiene que cuando la mayoría resuelve la reconstrucción del edificio, la minoría no puede ser obligada a contribuir en los costos de reparación, quedando obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los otros propietarios.

En cuanto al precio por el cual se efectúa la cesión del derecho de propiedad horizontal de la minoría, no es necesario efectuar siempre una valuación judicial, sino que se acudirá a esta solución en caso de desacuerdo entre los interesados en cuanto a los valores a pagar.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.