Artículo 2054 del Código Civil y Comercial comentado
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ARTÍCULO 2054. Reparaciones urgentes
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes)
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1. Introducción*
Ante una situación de emergencia —rotura de un caño común, electrificación de una pared, o un desperfecto en la cerradura de la puerta de ingreso al edificio—, cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede realizar reparaciones pertinentes —urgentes— en las cosas y partes comunes y luego puede solicitar el reintegro de las sumas abonadas si el gasto se encuentra debidamente justificado.
2. Interpretación
2.1. Reparaciones urgentes
En la práctica, puede suceder que, ante la ausencia del administrador y de los miembros del consejo de administración —es decir, dos de los órganos del consorcio que prevé la nueva normativa—, cualquier propietario proceda a realizar reparaciones urgentes en cosa o partes comunes siempre y cuando medie una situación de urgencia y que el gasto se justifique.
En definitiva, el propietario que realiza el gasto queda encuadrado en la figura legal del gestor de negocios.
En razón de ello, el inicio de la gestión ha de ser de carácter espontáneo o voluntario y sin ánimo de lucro.
La gestión debe, además, haber sido emprendida por utilidad, en una situación de urgencia, para evitar un perjuicio al consorcio.
En estos casos el propietario que hizo el gasto, cuando la gestión ha sido conducida útilmente, el consorcio debe cumplir las obligaciones asumidas por el gestor en su nombre y reembolsarle los gastos necesarios o útiles que haya efectuado, más los intereses, desde el día en que se hicieron.
En caso de negativa por parte del consorcio al reintegro de los gastos, el propietario que realizó la gestión útil tiene legitimación para demandar al consorcio a fin de que se le reintegre el gasto en que incurrió en beneficio de todos.
* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
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