Artículo 2049 del Código Civil y Comercial comentado

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ARTÍCULO 2049. Defensas

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

(CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN - LIBRO CUARTO. DERECHOS REALES. TÍTULO V. Propiedad horizontal. Capítulo 2. Facultades y obligaciones de los propietarios)

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1. Introducción*

Más allá de la lectura que pueda hacerse de esta norma desde la perspectiva del derecho de fondo, interesa repasar cómo queda trazado el mapa de las defensas oponibles por el propietario en el marco de un proceso en el que se reclaman expensas.

Para ello cabe destacar las novedades que el CCyC incorpora al contenido de algunas de las oposiciones más habituales, y asimismo recordar que cada provincia tiene sus propias reglas procesales, las que en materia de juicio ejecutivo coinciden en sus grandes trazos con el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

Es por ello que en lo que sigue se tomará como parámetro lo establecido en este último.

2. Interpretación

El art. 2049 CCyC se ocupa de precisar algunas de las actitudes que el titular de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal no puede adoptar para liberarse del pago de las expensas y contribuciones a su cargo.

En esa tarea, delinea el contorno de las obligaciones de los propietarios, y por eso es una norma decisiva en el juicio de cobro de expensas, ámbito en el que —en caso de conflicto— podrían plantearse algunas de las cuestiones de las que se ocupa la disposición legal.

El artículo aludido atribuye obligaciones a los titulares de dominio pero no es excluyente de otros obligados al pago —tal como consagra seguidamente el art. 2050 CCyC—.

Debido al propósito de este comentario nos referiremos al primero sin que ello importe excluir otros sujetos pasivos del reclamo.

El crédito por expensas puede ser requerido mediante un proceso ejecutivo, lo que importa una ventaja para el consorcio porque se trata de un trámite breve y simple en el que las defensas que pueden articularse se encuentran acotadas.

Ello encuentra justificación en la importancia del pago de las expensas para la subsistencia de la entidad colectiva, pero no debe conducir a la admisión de abusos.

El art. 2048 CCyC establece que será título ejecutivo el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe.

La aptitud ejecutiva del crédito por expensas comunes no es una novedad en la mayoría de las jurisdicciones, ya que estaba contemplado en los ordenamientos procesales, salvo en la Provincia de Santa Fé, La Rioja, Tucumán y Jujuy.

Al consagrarse el carácter ejecutivo del certificado de deuda en una norma de derecho de fondo, se proyecta la procedencia de la vía ejecutiva a todo el territorio nacional.

Una vez que el juez verificó que el título y la documentación reúnen los requisitos legales, ordenará la intimación de pago y embargo del deudor.

Ese acto importará la citación para oponer excepciones y el requerimiento para que constituya domicilio, todo ello en el plazo de cinco días —art. 531 CPCCN—.

Las defensas proponibles se encuentran enumeradas en el art. 544 CPCCN, y son las de incompetencia, litispendencia, falta de personería, falsedad e inhabilidad de título, prescripción, pago, compensación, quita, espera, remisión, transacción, conciliación y compromiso documentado y cosa juzgada.

Las más incididas en su contenido por la nueva ley son las de inhabilidad de título, la de compensación y la de prescripción.

La excepción de inhabilidad de título admite la discusión sobre la idoneidad jurídica del título, sea porque no reúne los requisitos para tener fuerza ejecutiva —por ejemplo, que las expensas no son exigibles porque no venció el plazo para el pago—, o porque el ejecutante o el ejecutado no son las personas que aparecen en el título como acreedor o deudor, encontrándose, en principio, limitado el análisis del documento a sus formas externas, sin que pueda discutirse la legitimidad de la causa del crédito —por ejemplo, no podría plantearse por esta vía la pertinencia de los gastos a los que se aplican las expensas—.

A pesar de los reducidos límites cognoscitivos del ámbito de esta defensa, cuando por su grado de evidencia la materia controvertida no requiera de una investigación que lo desborde podrían introducirse cuestiones que apunten directamente hacia la existencia de la relación jurídica que da origen a la obligación o a la legitimidad sustancial del sujeto pasivo, o sea, a la calidad de obligado de aquel a quien se demanda, para mitigar las inequidades a las que podría conducir un apego excesivo a las formalidades procesales, en los supuestos que surgiera en forma palmaria la inexistencia de deuda exigible.

La CSJN, a partir del caso “Burman”, ha reconocido la presencia de matices en el carácter limitativo de las excepciones en los juicios ejecutivos, al considerar que esa particularidad no podía llevarse al extremo de consagrar un exceso ritual manifiesto, incompatible con el ejercicio de derecho de defensa; y señaló que los tribunales se encontraban obligados a tratar y resolver adecuadamente las defensas fundadas en la inexistencia de deuda, siempre y cuando ello no presuponga el examen de otras cuestiones cuya acreditación excede el limitado ámbito de tales procedimientos.

Es en el contexto descripto en el que debe analizarse la viabilidad de introducir en un juicio ejecutivo las cuestiones que demarca el art. 2049 CCyC.

En rigor, se trata de disposiciones que apuntan a la causa u origen de la obligación, por lo que en principio no son cuestiones discutibles en el marco del juicio ejecutivo.

Sin embargo, podrían excepcionalmente considerarse en el marco ejecutivo, en los casos en que se presenten circunstancias —como las que se señalaron—, que hagan que, excluir la posibilidad de plantearlas importe darle preeminencia a una cuestión meramente formal tolerando un abuso de derecho o una notoria injusticia.

Sobre el carácter de obligado y su alcance, el código reitera algunos de los impedimentos que ya estaban contenidos en el art. 8° de la ley 13.512 tales como la imposibilidad de liberarse por abandono de la unidad funcional o por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes.

Empero, el último párrafo de la nueva norma admite la posibilidad de que el reglamento exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores que generan el gasto.

Por ejemplo, podría relevarse al titular de la unidad destinada a local comercial que no tiene acceso a la terraza, de parte de los gastos que irroga su mantenimiento.

Esa solución era admitida por la doctrina y la jurisprudencia, y anclaba en el primer párrafo del art. 8° de la ley 13.512, que establecía que los gastos de conservación y mantenimiento de las partes comunes se distribuían entre todos los propietarios en proporción al valor de sus departamentos, salvo convención en contrario.

De esta última parte del enunciado se infería que el reglamento podía establecer una contribución en el pago de las expensas que no guarde estricta relación con el valor de la unidad funcional.

Esa alternativa ahora tiene consagración legal expresa, de modo que, aun cuando en principio la obligación de pago de las expensas sigue siendo en proporción a la parte indivisa de cada quien —art. 2046, inc. c, CCyC—, el reglamento puede disponerlo de otro modo.

No obstante ello, la posibilidad de eximición de pago es parcial porque, por tratarse de bienes de propiedad del consorcio del que forma parte, aun cuando el titular de la unidad funcional no los aproveche, tiene que contribuir en alguna medida a su conservación.

También podría pretenderse introducir por medio de la defensa de inhabilidad de título, el no ser el demandado deudor de expensas por haberse desprendido del inmueble.

Empero, esa defensa se encuentra vedada por la norma que comentamos.

Dicho impedimento ya surgía de la legislación anterior, la novedad es que se establece expresamente que ese temperamento se aplica tanto si esa enajenación fue voluntaria (venta, donación, etc.), como si fue forzada (caso de la subasta judicial).

Otro punto relevante de la disposición legal establece que la imposibilidad de liberarse del pago por las vías que expresamente margina —a los que nos hemos referido en los párrafos precedentes—, alcanza aún a las expensas devengadas antes de la adquisición del dominio.

Esta manda estaba contenida en el art. 17 de la ley 13.512, y al igual que la nueva norma, no distinguía entre la adquisición producto de una venta voluntaria o fruto de remate judicial.

Esa cuestión motivó que la doctrina y jurisprudencia se pregunten si, en el caso de que los fondos obtenidos en la subasta no fueran suficientes para saldar la totalidad de la deuda por expensas, el adquirente recibía el inmueble libre de deudas o si seguía obligado por el saldo devengado antes de su compra en remate.

Entre las dos respuestas posibles a dicho interrogante, se inclinaron mayoritariamente por mantener la obligación del adquirente aun por las expensas anteriores a su compra.

Incluso esa decisión se plasmó en un fallo plenario, lo que significó su aplicación obligatoria en el fuero civil de la capital Federal.

Por la subsistente falta de distinción respecto del modo de adquisición —a pesar de que el tema fue motivo de largos debates—, y la referencia que el mismo enunciado hace a la enajenación forzada sin excluir al comprador, entendemos que el CCyC adopta la tendencia mayoritaria de aplicar la misma solución para este último, sea en la venta voluntaria o la forzada.

En esa inteligencia, el escenario de los obligados al pago en caso de enajenación queda con un titular del derecho de cobro —consorcio—, que cuenta con dos sujetos a quien dirigir el reclamo.

Por un lado, al transmitente puede requerirle las expensas devengas
mientras fue titular de la unidad funcional, y este responderá con todo su patrimonio porque el traspaso no lo liberó de su deuda.

A su vez, el adquirente respalda con todo su patrimonio la deuda que se genere desde que es titular del bien, y lo hará también por las devengadas con anterioridad a su adquisición.

En este caso, solo responde con la cosa, por imperio del art. 1937 CCyC que regula la transmisión de las obligaciones al sucesor particular.

En otra de las defensas procesales en que podría incidir la nueva disposición legal es en el contenido de la excepción de compensación.

La norma establece que el propietario no puede rehusar el pago de las expensas ni oponer defensas fundadas en derechos que invoque
contra el consorcio, excepto compensación.

Esto significa que el consorcista no puede dejar de pagar con fundamento en que es acreedor de —por ejemplo— la reparación de los daños sufridos en su unidad en los que atribuye responsabilidad al consorcio.

A la inversa, entendemos que la comunidad consorcial no podría dejar de arreglar partes comunes que afectan al deudor del pago de expensas con motivo de dicha deuda.

Ahora bien, la posibilidad del deudor de plantear la existencia de un crédito contra el consorcio por vía de compensación, supone —en lo que podría incidir en el tema que nos ocupa—, que dicho crédito sea de dar una suma de dinero, exigible y de libre disponibilidad (arts. 922 a 928 CCyC).

A su vez, deberá resultar de un documento que traiga aparejada ejecución —art. 544, inc. 7, CPCCN—.

Así, por caso, podría oponerse por esta vía una acreencia del deudor contra la comunidad consorcial que surja de una sentencia firme, que condene al pago de una suma líquida o fácilmente liquidable, que se encuentre firme y con su plazo para el cumplimiento vencido.

Respecto de la excepción de prescripción, debe tenerse presente que el plazo se ha modificado ya que el art. 2562, inc. c, CCyC redujo a dos el anterior de cinco años que establecía el código civil.

Cabe destacar que el art. 249, inc. a, CCyC prevé expresamente la inoponibilidad al consorcio acreedor de expensas, de la afectación de la unidad al régimen de bien de familia. esta disposición establece legislativamente una solución que era jurisprudencia mayoritaria.

Para concluir, puede resaltarse que el nuevo cuerpo legal no ha realizado modificaciones sustanciales que tengan incidencia en el juicio por cobro de expensas, pero al consagrar expresamente reglas sobre las que había consenso doctrinario y jurisprudencial, ha aportado claridad a la carga de afrontar los gastos comunes en el régimen de propiedad horizontal.

* Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo ; Sebastián Picasso ; Marisa Herrera - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.

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